Urbanismo vintage: São Luís ainda planeja sua cidade com base nos anos 90

São Luís parece ter parado no tempo quando o assunto é legislação urbanística. Enquanto capitais nordestinas como Fortaleza, Salvador e Recife atualizam suas diretrizes e impulsionam mercados mais dinâmicos e conectados à realidade contemporânea, a capital maranhense segue regida por uma lei de uso e ocupação do solo de 1992 — isso mesmo, com mais de três décadas de atraso.

A “modernização” da norma segue em debate há mais de 10 anos, sem data certa para sair do papel. Os impactos desse atraso são visíveis e, segundo especialistas, críticos. Do ponto de vista da economia urbana, da paisagem e da lógica do mercado imobiliário, o que impera hoje é insegurança jurídica, descompasso entre oferta e demanda e um ambiente hostil para novos investimentos.

“Temos uma lei feita para uma São Luís que já não existe mais. A cidade cresceu, se transformou, e continua esperando por uma legislação que acompanhe esse novo momento. Enquanto isso, ficamos no escuro sobre onde e como a cidade pode ou não crescer”, dispara Roberto Furtado, arquiteto, urbanista e consultor do SINDUSCON-MA.

Ele aponta que o atraso da legislação tem gerado especulação imobiliária, preço inflado dos terrenos e bloqueios a novos empreendimentos, prejudicando o equilíbrio econômico e a geração de oportunidades. “A maioria das capitais do Nordeste já tem suas legislações atualizadas e em plena vigência, proporcionando crescimento ordenado e sustentável. São Luís ainda engatinha no básico”, completa.

A crítica é reforçada pelo arquiteto e presidente do CAU-MA, Hermes Fonseca, que destaca o papel da legislação como peça-chave para a reorganização produtiva do espaço urbano. “O mercado imobiliário, por sua natureza capitalista, busca o lucro por meio da produção do próprio espaço. Se a legislação não se adapta, ela trava esse ciclo e freia o desenvolvimento da cidade”, explica.

Fonseca lembra que a verticalização — concentrada em áreas bem servidas de infraestrutura — poderia renovar o perfil urbano e estimular uma nova cadeia de consumo, já que concentra população, movimenta serviços e abre oportunidades para o comércio e o setor de materiais de construção.

Essa visão é compartilhada por Antonio Sousa, presidente da Acomac (Associação dos Comerciantes de Material de Construção do Maranhão). Para ele, São Luís está muito atrás das demais capitais da região justamente por não viabilizar as mudanças previstas em seu Plano Diretor: “Frente a outras capitais nós estamos muito atrasados em comparação, por exemplo, à Fortaleza e à outras cidades do Nordeste que já aprovaram e efetivaram seus Planos Diretores, o que é essencial para o desenvolvimento socioeconômico. No momento que você incentiva a verticalização da moradia, a cidade adensa os moradores e esses moradores estimulam a criação de uma cadeia de consumo no entorno dos condomínios. Isso ajuda muito o setor produtivo, e um dos maiores ganhos é para o setor de material de construção”, destaca.

Embora o novo Plano Diretor tenha sido aprovado em 2023, sua efetiva aplicação depende da regulamentação via Lei de Uso e Ocupação do Solo, que segue parada desde 2014. Sem essa lei, o plano permanece como uma promessa sem ferramentas práticas, impedindo a cidade de avançar na redistribuição de usos, verticalização planejada e valorização de áreas urbanas estratégicas.

Enquanto o setor produtivo espera, empreendedores travam seus projetos, consumidores se frustram e a cidade desorganiza seu próprio futuro. Para Hermes, o momento é decisivo: “É preciso que o poder público assuma seu papel de mediador entre os interesses e enfrente o desafio com responsabilidade técnica e visão de longo prazo”.

Na São Luís dos anos 2020, o que continua moldando o presente é uma norma de 1992. E com isso, perdem todos: o investidor, o trabalhador, o morador — e a própria cidade.