Crédito ampliado no centro da economia

O programa CNNTalks Crédito para o Brasil, realizado recentemente em Brasília, reuniu alguns dos principais nomes da política e da economia brasileiras para tratar de um tema de interesse nacional – como ampliar a oferta de crédito a juros módicos para as mais diversas categorias de agentes econômicos, e principalmente aos compradores de imóvel.

Participaram do evento o presidente da Câmara dos Deputados, Arthur Lira; o ministro das Cidades, Jáder Filho; o presidente da Caixa Econômica Federal (CEF), Carlos Vieira; o secretário de Política Econômica do Ministério da Fazenda, Guilherme Mello; o diretor presidente da Emgea, Fernando Pimentel; e o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), Luiz Antônio França.

Quem assistiu ao debate constatou a disposição do setor público e do setor privado de fortalecer o setor imobiliário, cujo papel é relevante para o investimento, a criação de emprego e o bem-estar das famílias.

 

Ampliação do crédito

Entre os temas mais debatidos, o programa Acredita, que será discutido no Congresso sob a forma de projeto de lei a ser enviado pelo governo federal, e o papel que a empresa pública Emgea poderá ter para fomentar a oferta de crédito. Assim será possível atender à demanda por imóveis novos, com efeito multiplicador sobre vários segmentos de atividade.

Para Arthur Lira, o momento é de desenvolvimento do crédito com segurança jurídica. Ele previu que o programa deverá ser aprovado até o final do ano. O programa Acredita fortalecerá a institucionalidade do crédito imobiliário, afirmou Guilherme Mello. Segundo o ministro Jáder Filho, “precisamos ampliar o crédito à habitação”. A medida é fundamental principalmente para a classe média, que vem sofrendo com os altos juros de financiamento habitacional.

 

FGTS e a construção civil

Fortalecer a construção civil é uma política pública decisiva para o crescimento econômico do País, que superou as expectativas em 2023 e prenuncia para 2024 outro bom ano para os brasileiros, com projeção de avanço de 2% a 2,5% do PIB, não obstante os desafios locais e globais.

O MCMV (Minha Casa Minha Vida) vive o melhor momento graças às medidas de estímulo do governo federal que facilitam o acesso à moradia a baixa renda. Destaca-se a implantação da nova curva de subsídios, revisão do teto do preço de imóvel, ampliação do prazo de contratação e implantação do FGTS Futuro, aumentando o poder de compra das faixas mais carentes da população.

Mas os recursos do FGTS que financiam o MCMV são, por definição, finitos. Cabe evitar fugas de funding. Por exemplo, com o saque aniversário o fundo perde vultosos recursos de caixa, de R$ 94 bilhões entre 2020 e 2023. Reduz-se a capacidade de investimento do FGTS e o resultado é a menor geração de moradias e empregos. Dos R$ 695 bilhões de ativos totais do FGTS, R$ 520 bilhões já estão comprometidos com financiamentos de longo prazo, em especial, para a habitação.

Uma das saídas para o bom uso das verbas do FGTS é privilegiar os financiamentos a imóveis novos, por maior que seja a relevância do crédito a imóveis usados para a dinâmica do mercado imobiliário. A construção de imóveis novos é um investimento. E aumentar o investimento é um dos desafios da economia brasileira.

Entre 2022 e 2023, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), a taxa de investimento caiu de 19% para 16% do PIB. A queda seria maior sem os investimentos em imóveis novos. Segundo o Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), a construção civil é o setor que mais está elevando sua taxa de investimento, com aumento de 6,7% entre abril de 2023 e abril de 2024. Em 12 meses, a construção civil foi o único segmento com alta do investimento (0,6%), enquanto o investimento total caiu 1,2%. O setor da construção civil assegura, assim, ampliação da capacidade produtiva que permite crescimento econômico.

Daí a importância de o FGTS dispor de recursos para financiar o investimento imobiliário. O orçamento do FGTS para habitação foi de R$ 102,3 bilhões em 2023 e deverá passar dos R$ 105,7 bilhões previstos para R$ 125 bilhões em 2024. Mas não se deve afastar o risco de falta de recursos. Quando se imagina como promover o suprimento de recursos a longo prazo, será preciso avaliar os volumes despendidos com o saque aniversário e com o crédito para usados.

 

O papel da Emgea

Uma das principais saídas apontadas no CNNTalks é a presença da Emgea como investidora, estimulando a securitização e abrindo espaço para o aumento dos financiamentos aos mutuários finais. A Emgea pode atuar para facilitar a estimular o financiamento dos compradores via incorporadora, modalidade hoje pouco praticada no Brasil. Isso é fundamental para melhorar o acesso a moradia da classe média, hoje mal atendida pelas linhas de financiamento. Uma medida importante nesse sentido é a liberação do compulsório da Caderneta de Poupança, que poderia injetar até R$ 37 bilhões em novos financiamentos no mercado de médio alto padrão.

Como notou Luiz Antonio França, presidente da ABRAINC, a criação de um mercado secundário de papéis imobiliários é o caminho natural para o avanço do crédito habitacional no País. Nos Estados Unidos, esse mercado se chama Mortgage Backed Securities (MBS) e é instrumento essencial para o vigor do mercado imobiliário norte-americano.

O Brasil tem um dos melhores sistemas financeiros do mundo. Construiu, ao longo das últimas seis décadas, um sistema hígido de crédito, com bancos privados e públicos sólidos e capacidade de emprestar recursos. A segurança jurídica do sistema é notável, graças à institucionalização de mecanismos como o da alienação fiduciária de imóveis.

Agora, o que está em pauta é ampliar a oferta de crédito para os mutuários em geral e para as micro e pequenas empresas. No segmento imobiliário, a ABRAINC acredita que será possível duplicar a oferta, elevando a relação crédito imobiliário/PIB dos 10% atuais para cerca de 20%, menos distante dos 40% da União Europeia e dos 80% do Reino Unido. Assim será possível eliminar o déficit habitacional hoje estimado em 7,8% e produzir 11,2 milhões de unidades nos próximos 10 anos.

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